발행물

서울시청년활동지원센터
발행물입니다.

발행물
서울시청년활동지원센터 발행물입니다.

[#2022_서울청년칼럼 #6] 서울, 청년의 기지가 되려면

2022-08-08
조회수 237

※ 서울시청년활동지원센터는 다양한 영역에서 청년과 맞닿아있는 분들의 생각과 이야기를 #2022_서울청년칼럼 을 통해 전할 예정입니다. 많은 관심 부탁드립니다.


[#2022_서울청년칼럼 #6] 서울, 청년의 기지가 되려면


- 김준형, 명지대학교 부동산학과 교수


  몇 개의 그래프를 소개하고자 한다. 먼저 지난 10년간 서울 및 경기의 인구 순이동, 즉 전입인구와 전출인구의 차이에 대한 그래프이다. (a)는 언론을 통해 빈번히 보고된 패턴으로 서울은 계속 인구가 유출되고 있지만 경기도는 인구가 지속적으로 유입되고 있음을 보여준다. 그러나 이를 20대, 30대, 40대로 나누어보면 색다른 패턴이 관측된다. 30대, 40대는 전체 패턴과 동일하지만 20대에서는 경기보다 서울로 인구가 더 유입되고 있는 것이다. 서울로부터의 엑소더스가 진행 중이지만 적어도 20대와는 무관하다. 여전히 20대는 서울을 선택한다.


 

  그러면 같은 기간 동안 30대와 40대는 왜 서울을 떠나는가? 그 실마리는 다음 그래프에서 확인할 수 있다. 이는 한국주택금융공사의 주택구입물량지수로 전체 주택 중 중간 정도 소득(중위소득)을 가진 가구가 구입가능한 주택의 물량을 뜻한다. 중위소득 가구이니 구입가능한 주택이 전체의 50%가 되면 적합하리라. 2021년 기준 많은 지역들은 50% 이상의 값을 갖는다. 부산, 대전, 인천, 경기, 세종은 50% 미만이다. 모두 예상했듯이 서울이 가장 낮지만 그 수치는 충격적이다 — 3%. 100채의 주택 중 서울의 중위소득 가구가 구입가능한 주택이 3채에 불과하다. 흥미로운 사실은 2017년만 하더라도 이 수치는 16.5%였다는 점이다. 이후 13.6%(2019년), 6.2%(2020년), 그리고 3%에 이르기까지 계속 악화되고 있다.

 


  국가 혁신의 기지로서, 트렌드의 선도지로서 서울의 위상이 유지되어야 한다면, 서울을 선택한 청년인구가 주택가격에 떠밀려 서울을 벗어나지 않게 하여야 한다. 청년들이 원한다면 그들의 미래가 서울이라는 공간 내에서 얼마든지 계획되도록 정주 기반을 확충하여야 한다. 그래야 서울, 나아가 국가의 경쟁력이 강화될 수 있을 것이다. 그렇다면 과연 무엇을 해야 하는가?


  우선 전국에 걸쳐 표준화된 주거정책으로 결코 현재의 상황을 해결할 수 없다는 공감대가 필요하다. 서울에 대한 특별한 지원은 다른 시도의 입장에서 특혜로 여겨질 수밖에 없으며, 이런 특혜를 중앙정부가 선뜻 제공하기는 쉽지 않다. 그러나 3%의 주택구입물량지수에서 보는 것처럼 서울은 주거문제에 있어서는 다른 지역과 전혀 다른 세상이다. 특혜 수준의 대책이 없다면 문제해결은 요원하다. 한편으로 서울의 심각한 주거문제는 모든 기회를 서울에 집중시킨 국토공간구조가 만들어낸 결과이다. 집중된 기회를 찾아 전국에서 몰려드는 청년들의 주거기반을 확충하는 것은 서울만이 아니라 전국의 청년들을 위한 대책이다. 서울의 특수한 상황을 해결하기 위해 과감한 시도들, 그리고 이를 위한 재정적 지원은 이 맥락에서 충분히 정당화되어야 한다.


  다음으로 해결해야 할 주거문제, 그리고 혜택을 받아야 할 정책대상가구를 명확히 정의하여야 한다. 서울의 청년이 양질의 부담가능한 가격대의 주거기회를 서울에서 찾지 못하는 것, 이것이 서울 청년의 주거문제일 것이다. 이 주거문제를 겪을 가능성이 높은 청년들을 ‘청년주거지원 대기자명부’로 관리한다. 우선은 서울에서 1년 이상 거주하고 있는 만 20세 이상 40세 미만의 무주택 임차가구로 한정할 수 있을 것이다(경기도에 거주하며 서울의 직장을 다니거나, 거주기간이 1년 미만이거나, 만 40세 이상도 포함시키자는 논쟁은 추후 얼마든지 필요하리라). 통계청 인구총조사 자료에 따르면 2020년 기준으로 이 가구는 대략 59만 가구로 추정된다. 이 중 경제적 여유가 있음에도 필요에 따라 임차를 선택한 가구는 대상에서 제외한다. 나머지 청년 무주택임차가구는 전수로 관리한다. 빅데이터 시대, 충분히 가능한 일이다.


  이 전수 자료를 통해 가장 우선으로 지원할 청년가구를 추려낸다. 이는 현재 주택의 질이 인간다운 삶을 영위하기에 어려운 상태에 있는 가구이다. 이들은 다시 두 집단으로 구분할 수 있다. 양질의 주택으로 이주할 경제적 능력이 있는 가구와 그렇지 않은 가구. 전자의 경우 양질의 주택으로의 이주를 적극 유도한다. 후자의 경우 양질의 주택으로 이주하기 위한 경제적 지원을 병행한다. 실제 임대료와 부담가능한 임대료의 차액을 지급할 수도 있으며, 임대료가 낮은 공공임대주택 등으로의 이주를 유도할 수도 있다. 다만 이를 실현하기 위해서는 과연 양질 혹은 열악한 주거가 무엇인지에 대한 정의가 필요하다. 현행 최저주거기준은 매우 추상적이고 선언적이므로 현실에서 기준 미달을 판정하기 위해 구조·환경·성능 및 주거과밀을 판단하기 위한 심층 기준을 마련하여야 한다.


  다음으로 지원해야 할 청년가구는 현재 양질의 주택에 거주하고 있지만 주거비부담에 직면하고 있는 가구이다. 당장 이주를 해야 함에도 새로운 거처의 비용을 부담할 수 없는 가구도 포함된다. 이들에게 양질의 부담가능한 주거기회를 제공하는 정책이 마련되어야 한다. 여분이 있다면 공공임대주택을 통해 주거기회를 제공할 수 있다. 그러나 단기간 공공임대주택 재고를 확충하는 것이 어렵기에 민간임대주택으로 그에 상응하는 주거기회를 마련하여야 한다. 임차하는 청년가구는 부담가능한 임대료만 부담하고, 시장임대료와의 차액만큼을 지원한다면 민간임대인 입장에서 손해될 것이 없다. 이 민간임대인을 대대적으로 확충하여야 한다.


  마지막 지원대상은 자가로 이행가능한 가구이다. 주택담보대출을 계속 상환해야 하기 때문에 소득이 매우 낮거나 향후 소득이 안정적이지 않은 가구는 제외한다. 이들 가구의 소득과 자산을 기초로 이들이 구입가능한 주택가격을 산정한다. 그리고 이 가격대의 주택을 구입하게끔 해준다. 필자의 분석에 따르면 LTV를 50%로 할 때 중위주택가격 대비 구입가능한 주택가격의 비율은 서울의 청년 무주택 임차가구의 경우 3분의 1에 불과하다. LTV*를 높이거나, 지분형 주택, 소형주택을 활성화함으로써 이 둘 사이의 간극을 좁혀야 한다.


  모든 청년주거정책은 전체 대기자명부에 있는 청년가구 중 이상의 방식으로 지원을 받은 청년가구의 비율, 즉 지원율로 평가되어야 한다. 특히 세 번째보다도 두 번째, 두 번째보다도 첫 번째 집단에 대해 높은 지원율을 보이는 정책을 높게 평가하여야 한다. 여기에 기여하지 않는 정책들은 다시 설계하여야 한다. 중앙정부가 전국 공통으로 적용하는 정책이 서울의 청년에게 효과적이지 않은 이유로 이 지표를 사용하여야 한다. 서울시 스스로 혁신적인 프로그램을 만들어내기 위한 근거 역시 여기에 기초하여야 한다. 오세훈 시장의 ‘약자와의 동행’ 공약을 위해 개발할 예정인 ‘사다리지수’에서 주거부문 지표로 이 지원율을 활용하는 것도 효과적인 방식이다. 이와 같은 노력이 지속된다면 서울은 충분히 청년들의 혁신기지가 될 수 있을 것이다.


*LTV : 주택가격(주택의 담보가치) 대비 대출금의 비율

서울특별시 청년활동지원센터
고유번호 : 509-82-67896 ㅣ 이메일 : sygc@sygc.kr
대표전화 : 02-6358-0607 ㅣ 팩스 : 02-6358-0615
(우 04314) 서울특별시 용산구 원효로97길 15, 2층

운영시간ㅣ사무실 평일 09:00~18:00
청년공간ㅣ평일 10:00~22:00, 토요일 10:00~17:00


Copyright © Seoul Youth Guarantee Center All Rights Reserved.

Copyright © Seoul Youth Guarantee Center All Rights Reserved.